美国房市吹暖风 新移民欲填补美楼市空缺

初夏的加州阳光明媚，正如红火的房市。在加州从事房地产销售代理的华美地产协会副主席谭可可这几天可忙坏了。

5月中旬，谭可可告诉《第一财经日报》记者，当天她正忙于加州Cupertino市一幢200多万美元独立别墅的公开展览。两星期后，当记者再次询问时，得知该房屋已经在公开展览后的第二天就以260万美元的价格出售了。

“我没有见到购房者，他们是另一位房产经纪带来的，但是我听说是一位中国来的买家，他的孩子在这里读大学。”谭可可告诉记者，“当然，加州这里的买房者总体还是以美国人为多，而现在出现的新现象是一些中国小型民营房地产开发商在这里买地造房。”

道格（Doug）是加州旧金山附近的一位居民，他前几年先后在加州购置了4套独栋别墅作为投资。“这几年加州房价上涨得太厉害了。我有一套房子，三年前50多万买入，现在为80多万美元。”道格告诉记者，“此前，旧金山发生了大规模游行，许多居民抗议在加州的高科技企业‘肥’了一大批员工，从而炒高了加州房产。”

房市逐渐转暖

全美地产经纪商协会（TheNationalAssociationofRealtors）的首席经济学家劳伦斯·尹（LawrenceYun）告诉《第一财经日报》记者，“今年的房市有个非常不好的开头。第一季度的销售数据令人失望。但是天气和大雪等造成销售下降的因素已经不存在了。其他的不利因素也在减轻。更多地住房正在进入市场，贷款利率也保持低廉并有所下降。”

此前，全美地产经纪商协会（NAR）公布的信息显示，4月美国买房签约量增长0.4%，而3月买房签约量增长3.4%，是过去9个月以来首次上升。与去年同期相比签约数下降了9.2%。

此外，该机构公布的4月成屋销售环比增长为1.3%，是今年内首次环比上涨。4月新屋销售环比增长6.4%，结束了年内的两连跌。不过与去年同期相比，4月成屋销售总数同比依然下降6.8%，为连续第六个月同比下降。4月新屋销售总数同比依然下降4.2%。

同时，4月市场上在售成屋供给量大增16.8%，达到229万户，创2012年8月来最大。以当前销售速度测算，供销比由上月的5个月大增至5.9个月。

另据美国商务部报告，4月美国新屋开工总数环比增13.2%，远超预期。4月美国营建许可总数108万户，创2008年6月以来最高值。

劳伦斯表示，“供销比6~7个月为正常水平，我们越来越接近一个平衡的市场环境。”

依旧供不应求

总体而言，美国住房的供销比依旧低于历史平均水平显示了住房供给，尤其是热点地区的不足。

按照地区分类，美国各地4月份买房签约量中，中西部依旧保持5%的增长，但是包括加州的西海岸签约量下降了2.9%。

劳伦斯表示，“纽约和加州的房价迅速上升主要是因为供给的严重短缺造成的。当然这两个地方的大多数房价依然没有达到之前高峰的水平。”

谭可可告诉记者，“任何湾区房地产市场放缓的迹象，实际上主要是由于库存的不足，使得市场交易量自然下降。”谭可可认为加州房地产市场今年比去年的势头更强。

“在2014年第一季度，房地产市场在旧金山湾区售出极好的成绩。因为库存较低，所以这是一个非常强大的卖方市场。虽然大量的卖家列出的价格会偏高于市场价格，他们仍然会得到许多高于标价的订单，及（免费）返租的福利。从本质上讲，卖家很容易得到他们提出的要求。特别是那些可以直接入住和翻新过的房子可在市场上获取最高的价格。好的学区将继续有显著的优势。”谭可可表示。

“公寓楼的兴旺只是因为人们暂时无法得到房屋贷款目前无法买到房子。我不认为人们改变了习惯，所以对独栋别墅的需求依旧需要得到满足。”劳伦斯表示。

专家认为移民的增加和人口的自然流动造成潜在的需求。劳伦斯表示，“美国中西部和东北部都有人口净流出，而南部和西部则是净流入。虽然婴儿潮一代逐步退休，他们会卖出住宅，新移民正在以每年一百万人的速度涌入美国，他们会填满婴儿潮一代留下的大房子。”

根据皮尤（Pew）研究报告的统计，从2011年期的20年内，每天有超过1万人的婴儿潮一代步入退休年龄，也就是说一年有超过360万的人达到退休年龄。

一些旨在保护长期居民的法律也不可避免地加剧住房供应的紧张。美国很多地方都在征收房产税时对老住户加以优待。在同一房子居住时间很长的住户其房产税的税基可以远远低于房子的现行市场价格。以加州为例，谭可可表示，“退休卖家在卖房或缩减房屋面积时需要考虑卖房对财产税的税基影响，他们将不得不忍受较高的财产税的税基。”对于这些老人，搬迁去便宜的小房子可能反而增加了他们每年房产税的支出，造成他们不愿意出售已经不需要的大房子。

须保持可持续性

虽然对于住房的需求依旧大于供给，房市的继续健康发展需要住房可负担性保持良好。

劳伦斯表示，“最近房市放缓除了供给不足外，住房可负担性的下降也是原因之一。为了激发潜在的需求我们不仅需要更多的住房上市，还需要更多的工作和收入。”

标普此前公布的美国3月标普/凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数季调后环比上升+1.24%，超过预期的+0.76%。与一年前相比20座大城市房价指数同比增幅虽然创去年7月来最低，但是仍然实现同比增长12.4%，高于预期的11.8%。

从地区角度看，20座大城市均实现同比增长，拉斯维加斯同比大涨21.2%，旧金山同比增长20.9%，位居前列。以旧金山为例，“湾区的需求大多源于这个巨大的就业市场，库比提诺苹果公司总部的新建，及圣克拉拉全新李维斯体育场的开业等只会加速这种需求。”谭可可表示。

而拉斯维加斯的增长更得益于投资需求的拉动。“投资者在过去两年帮助了住房反弹。股市创新高也提升了富裕人士购买度假屋。但是住房市场的反弹如果要保持健康和可持续性，必须要更多的房子能被包括第一次购房者负担得起，能被真正的住户买去。”劳伦斯表示。

美国房市吹暖风 新移民欲填补美楼市空缺

初夏的加州阳光明媚，正如红火的房市。在加州从事房地产销售代理的华美地产协会副主席谭可可这几天可忙坏了。

5月中旬，谭可可告诉《第一财经日报》记者，当天她正忙于加州Cupertino市一幢200多万美元独立别墅的公开展览。两星期后，当记者再次询问时，得知该房屋已经在公开展览后的第二天就以260万美元的价格出售了。

“我没有见到购房者，他们是另一位房产经纪带来的，但是我听说是一位中国来的买家，他的孩子在这里读大学。”谭可可告诉记者，“当然，加州这里的买房者总体还是以美国人为多，而现在出现的新现象是一些中国小型民营房地产开发商在这里买地造房。”

道格（Doug）是加州旧金山附近的一位居民，他前几年先后在加州购置了4套独栋别墅作为投资。“这几年加州房价上涨得太厉害了。我有一套房子，三年前50多万买入，现在为80多万美元。”道格告诉记者，“此前，旧金山发生了大规模游行，许多居民抗议在加州的高科技企业‘肥’了一大批员工，从而炒高了加州房产。”

房市逐渐转暖

全美地产经纪商协会（TheNationalAssociationofRealtors）的首席经济学家劳伦斯·尹（LawrenceYun）告诉《第一财经日报》记者，“今年的房市有个非常不好的开头。第一季度的销售数据令人失望。但是天气和大雪等造成销售下降的因素已经不存在了。其他的不利因素也在减轻。更多地住房正在进入市场，贷款利率也保持低廉并有所下降。”

此前，全美地产经纪商协会（NAR）公布的信息显示，4月美国买房签约量增长0.4%，而3月买房签约量增长3.4%，是过去9个月以来首次上升。与去年同期相比签约数下降了9.2%。

此外，该机构公布的4月成屋销售环比增长为1.3%，是今年内首次环比上涨。4月新屋销售环比增长6.4%，结束了年内的两连跌。不过与去年同期相比，4月成屋销售总数同比依然下降6.8%，为连续第六个月同比下降。4月新屋销售总数同比依然下降4.2%。

同时，4月市场上在售成屋供给量大增16.8%，达到229万户，创2012年8月来最大。以当前销售速度测算，供销比由上月的5个月大增至5.9个月。

另据美国商务部报告，4月美国新屋开工总数环比增13.2%，远超预期。4月美国营建许可总数108万户，创2008年6月以来最高值。

劳伦斯表示，“供销比6~7个月为正常水平，我们越来越接近一个平衡的市场环境。”

依旧供不应求

总体而言，美国住房的供销比依旧低于历史平均水平显示了住房供给，尤其是热点地区的不足。

按照地区分类，美国各地4月份买房签约量中，中西部依旧保持5%的增长，但是包括加州的西海岸签约量下降了2.9%。

劳伦斯表示，“纽约和加州的房价迅速上升主要是因为供给的严重短缺造成的。当然这两个地方的大多数房价依然没有达到之前高峰的水平。”

谭可可告诉记者，“任何湾区房地产市场放缓的迹象，实际上主要是由于库存的不足，使得市场交易量自然下降。”谭可可认为加州房地产市场今年比去年的势头更强。

“在2014年第一季度，房地产市场在旧金山湾区售出极好的成绩。因为库存较低，所以这是一个非常强大的卖方市场。虽然大量的卖家列出的价格会偏高于市场价格，他们仍然会得到许多高于标价的订单，及（免费）返租的福利。从本质上讲，卖家很容易得到他们提出的要求。特别是那些可以直接入住和翻新过的房子可在市场上获取最高的价格。好的学区将继续有显著的优势。”谭可可表示。

“公寓楼的兴旺只是因为人们暂时无法得到房屋贷款目前无法买到房子。我不认为人们改变了习惯，所以对独栋别墅的需求依旧需要得到满足。”劳伦斯表示。

专家认为移民的增加和人口的自然流动造成潜在的需求。劳伦斯表示，“美国中西部和东北部都有人口净流出，而南部和西部则是净流入。虽然婴儿潮一代逐步退休，他们会卖出住宅，新移民正在以每年一百万人的速度涌入美国，他们会填满婴儿潮一代留下的大房子。”

根据皮尤（Pew）研究报告的统计，从2011年期的20年内，每天有超过1万人的婴儿潮一代步入退休年龄，也就是说一年有超过360万的人达到退休年龄。

一些旨在保护长期居民的法律也不可避免地加剧住房供应的紧张。美国很多地方都在征收房产税时对老住户加以优待。在同一房子居住时间很长的住户其房产税的税基可以远远低于房子的现行市场价格。以加州为例，谭可可表示，“退休卖家在卖房或缩减房屋面积时需要考虑卖房对财产税的税基影响，他们将不得不忍受较高的财产税的税基。”对于这些老人，搬迁去便宜的小房子可能反而增加了他们每年房产税的支出，造成他们不愿意出售已经不需要的大房子。

须保持可持续性

虽然对于住房的需求依旧大于供给，房市的继续健康发展需要住房可负担性保持良好。

劳伦斯表示，“最近房市放缓除了供给不足外，住房可负担性的下降也是原因之一。为了激发潜在的需求我们不仅需要更多的住房上市，还需要更多的工作和收入。”

标普此前公布的美国3月标普/凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数季调后环比上升+1.24%，超过预期的+0.76%。与一年前相比20座大城市房价指数同比增幅虽然创去年7月来最低，但是仍然实现同比增长12.4%，高于预期的11.8%。

从地区角度看，20座大城市均实现同比增长，拉斯维加斯同比大涨21.2%，旧金山同比增长20.9%，位居前列。以旧金山为例，“湾区的需求大多源于这个巨大的就业市场，库比提诺苹果公司总部的新建，及圣克拉拉全新李维斯体育场的开业等只会加速这种需求。”谭可可表示。

而拉斯维加斯的增长更得益于投资需求的拉动。“投资者在过去两年帮助了住房反弹。股市创新高也提升了富裕人士购买度假屋。但是住房市场的反弹如果要保持健康和可持续性，必须要更多的房子能被包括第一次购房者负担得起，能被真正的住户买去。”劳伦斯表示。