（二）阶段性风险 （1）项目风险管理中投资决策阶段 该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要
项目风险管理。
1、项目风险管理中地点选择风险 投资地点的选择，对房地产投资的成功与否有着极为重要的关系。从宏观的角度来看，在经济高速发展和投资环境良好的区域进行房地产项目开发，风险就会小些。从微观的角度来看，就是选择一个合适的地段，在好的地段上投资，就要冒地价高、成本高、竞争激烈的风险；反之，在地段差的位置上进行投资，就会面临盈利低、甚至房地产滞销的风险。
2、项目风险管理中区域发展风险 区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响该区域房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。一方面，当房地产项目的邻近地区中社会、经济和各类设施的变化，都会给房地产投资带来一定的风险。如当该区域新开通交通干线、增设商业服务业中心、增添服务设施等，该地区的房地产价格便会有所上升；反之，则该地区的房地产价格就会下降。另一方面，房地产项目所处的相类似的其他区域也会对该房地产项目造成影响。类似区域经济的繁荣与发展，可能会形成区域经济规模协同发展，优势互补，但也可能分散购买力，使项目竞争力下降。
3、项目风险管理中物业类型风险 房地产项目的物业类型很多，有住宅（包括公寓、别墅等）、商业设施（商场、宾馆、酒店等）、工业设施（如厂房、仓库等）、写字楼、文化娱乐设施（如影剧院、体育馆等）。房地产项目只有适合于市场需要，才能顺利销售出去。
（2）项目风险管理中土地获取阶段 1、土地购买风险 房地产开发的实质是通过对土地的投入获取报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。获取土地的途径不同，土地的成本、价格区别也就很大，由此导致的土地价格与价值不符现象也屡见不鲜。随着土地获取的难度和成本加大，土地购买风险也加大。
2、拆迁安置风险 房地产项目在拆迁安置过程中也会存在着许多风险，如拆迁方式的确定、拆迁许可证的办理、拆迁房屋的评估、拆迁安置方案的确定、拆迁补偿安置协议的签订等。有时在征地拆迁过程中还会出现各种法律纠纷，以及房屋拆迁中的环境保护问题，如拆迁施工现场的粉尘污染等。这些风险或者影响到拆迁的进度，或者影响到拆迁费用，最终会影响到房地产开发项目的工期和成本。
3、融资风险 房地产项目融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产投资在资金运用方面有其自身特点，表现为资金运用量大、资金运用周期长、非自有资金比重大等特点。开发商筹措资金的来源一般有自由资金、银行贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、工程垫资款等。开发商拥有的自由资金数额越大，则投资的风险就越小。如果开发商自有资金很少，不足1o％～3o％，则投资该项房地产的风险就很大。
项目风险管理与融资风险有关的变量可以分为以下几类： ①投资收益率与贷款利率的相对变化风险。房地产开发商或经营者有很大一部分资金来源于非自有资金的渠道。因此当投资收益率和贷款利率发生变化时，就影响到项目的最终利益。
②“楼花”融资风险。当房地产投资项目实施到一定阶段时，发展商即向社会公开预售房屋，收取购房款。这种预售融资对房地产商品交易双方都存在风险，对于购房者而言，所要承担的风险是将来楼盘有可能不能如期竣工，或竣工后的楼盘与设计图纸有差异等损失。
③房地产按揭风险。房地产按揭是房地产投资者的重要融资方式，主要是指以房地产抵押品而向银行贷款。按揭风险主要是指因按揭利率变化、按揭期变化、按揭人收入变化、房地产价格涨落等而给房地产投资者造成损失或导致各种违约的行为。
（3）项目风险管理中建设阶段 在项目建设阶段的风险主要项目主体风险有招标模式风险、合同风险、工期风险、质量风险和成本风险。
1、项目主体风险 a、发展商、投资商 ①支付能力差，企业经营状况不好；投资商撤资或改变投资方向，改变项目目标。
②苛求、刁难、随意改变计划；错误的行为和指令，但又不赔偿。非程序地干预工程。
③不能履约合同，如不及时供应其负责的设备、材料，不及时支付工程款等。
b、承包商（分包商、供应商） ①技术能力和管理能力不足，没有适合的技术专家和项目经理，不能积极地履行合同，由于管理和技术方面的失误，造成工程中断；
②没有得力的措施来保证进度安全、质量要求；
③财务状况不良，挪用项目资金，无力采购和支付工人工资；论房地产项目风险管理是什么？
④工作人员罢工，抗议或怠工消极抵抗；
⑤错误理解发展商意图和招标文件，施工方案错误，报价失误，计划失误。
⑥设计单位设计错误，工程技术系统之间不协调，设计文件不完备、不能及时交付图纸或无力完成设计任务。
c、项目管理者（如监理工程师） ①项目管理者的管理能力、组织能力、工作热情和积极性职业进道德及公正性差。
②管理风格、文化偏见可能会导致不正确地执行合同，在工程中苛刻要求。
③在工程中起草错误的招标文件、合同条件、下达错误的指令。
d、其它方面 例如：合作方的资信、可靠性差；政府机关工作人员、城市公共供应部门（水、电、气等）的低效、苛求及个人需要；项目涉及周边的居民或单位的无理要求等。
2、招标模式风险 工程招投标是市场经济条件下工程交易的主要方式。由于招标方式、招标条件以及招标过程中一系列变量的影响，有可能使工程成本增加，给工程投资者带来损失，工程投资者也可能通过增加房地产商品价格而将损失转嫁给消费者。
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