在全球经济一体化的今天，其它国家的房地产市场发展，对于中国的房地产市场也产生了积极的影响，然而时刻存在的房地产项目风险管理，还是有一些宝贵的经验是值得我们关注和借鉴的。
对于是否存在房地产泡沫的关注地不仅仅是中国，而全世界很多国家也同样存在这样的问题，可能只是程度不同、关注的焦点不同罢了。
本文通过对房地产投资与国内生产总值及其增长速度等宏观经济层面的研究，揭示出房地产投资存在的
项目风险管理及如何应对房地产投资的
项目风险管理。
第1章房地产项目投资及项目风险管理概述 1.1房地产的定义及特征 从自然物的角度来定义，房地产是指土地及土地上永久性建筑物，或指不动产。从产权经济学的角度来定义，房地产有更广泛的内涵，它是指建筑地块及建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其所衍生的财产权利（曹振良等2003）。从产权角度来看，房地产的各种活动实质上就是房地产产权的运行、变迁与交易的过程，主要有三方面特征，即自然特征、经济特征和法律特征。
（1）自然特征 首先，房地产的位置具有固定性，房地产存在于一定的空间，这个位置不能移动和调换，而且房地产的位置直接影响其利用价值。其次，房地产具有耐久性，与一般物品不同，房地产的使用年限通常都比较长，使用寿命一般都在50年以上，有的甚至长达百年。再次，房地产具有异质性，这是由房地产位置的固定性所决定的，由于不同区位的自然、社会、经济条件不同，而且不同的房地产在式样、规模、形状、气候、肥力等方面也存在差别，因此房地产存在异质性。最后，房地产的自然特征还体现在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地总面积有限，附着于土地的建筑物不能无限发展，决定了房地产的供给往往受到限制。
（2）经济特征 首先，房地产具有高资本价值的经济特征，购置、建设房地产都需要大量资金，价格高昂使房地产开发和购买对金融业具有高度依赖性，因此利率、住房公积金政策、首次分期付款额度等金融政策的变动都会对房地产供求产生影响。其次，房地产具有投资与消费的双重性：一方面，由于房地产的固定性和稀缺性，房地产投资成为一种重要的投资方方式；另一方面，房地产还作为基本的生产投入要素用于生产消费，以及居民购买住房用作生活消费。再次，房地产经营具有一定的垄断性。由于土地供给的有限性，限制了房地产的供给，造成外围者很难进入，形成房地产经营的垄断性。最后，房地产的利用具有外部性特征。房地产的利用及其价值很容易受环境变动的影响，比如，新建地铁使地铁沿线的土地升值，从而带来房价的上涨。
（3）法律特征 首先，房地产具有不动产特征，在法律上与动产相区别。其次，房地产产权具有可分割性，其所有权是占有权、使用权、收益权、处置权等权利的集合，这些权利可以被分开出售、转让给不同生产者与消费者。
1.2房地产业的定义及特征 房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。房地产业是生产经营型产业，兼有二、三产业的特点，具有三方面的基本特征：房产、地产交易的不可分割性；房地产业的先导性和滞后性；房地产业的
项目风险管理性和投资性（王洪卫2003）。
（1）房产、地产交易的不可分割性 房地产商品由房产和地产两部分构成，建筑物始终依存于土地，房产与地产总是联为一体，两者的交易具有不可分割性。
（2）房地产业的先导性和滞后性 一方面，房地产业是国民经济的先导产业，房地产的先导性体现在它能够带动建筑业、林业、材料工业、金融业等行业的发展，而且它还是这些行业再生产与扩大再生产的前提条件。另一方面，房地产业的发展一般滞后于经济的发展，当经济复苏时，由于房地产开发需要大量投资，房地产的复苏与发展是由于固定资产投资增加的结果，因此滞后于经济复苏；而当经济衰退时，由于房地产具有保值和增值特性，部分工商业资金会转向房地产业，这使得房地产的衰退滞后于经济衰退。
（3）房地产业的风险性和投资性 房地产业是一个充满风险的行业，它的发展受到一系列外部因素和内部因素的影响。外部因素包括国家或地区政治、经济形势的发展、变化，政策的调整，城市建设规划的变化等；内部因素包括投资决策、经营管理等。与
项目风险管理相伴的就是投机，由于房地产商品的保值、增值、使用期长的特性，使房地产投机的获利空间很大。
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