余丰慧：警惕上市房企万亿巨债风险

　　据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。另据统计，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。

　　以商业银行贷款评价标准判断，在正常情况下，一个企业资产负债率在50%以下才符合信用贷款条件之一，70%以下符合担保抵押贷款条件之一。高于70%连基本的贷款条件都不符合，也就是说对银行来说属于高风险拒贷企业。而目前整个房地产市场正处在一个非正常、风险凸显的特殊时刻。风险点在于，2009至2010年房地产市场最火热的两年，基于对房地产市场走向的乐观判断，开发商斥巨资大举拿地，推高楼面价。

　　然而，严厉调控之下市场骤变，需求大肆萎缩，成交量大举下降。尽管如此，前期开发商一直幻想着楼市调控政策会松动甚至再次走回头路，许多开发商不愿降价销售，采取了死顶硬扛做法。更加没有想到的是，本次史上最为严厉的调控没有因为经济回调等因素而有丝毫松动迹象。进入10月份后，房价已经开始松动，一些城市房价已经出现较大幅度下降状况。加之，目前年关将至，在各种应付账款的压迫下，开发商正在面临空前的现金流窘境。这种现金流吃紧状况不但使得房企资产负债率越来越高，而且，即使从现在开始开发商一窝蜂降价销售回笼资金，但根据市场买涨不买跌的心理，交易量也不可能增大，销售情况也不会好到哪里去，回笼资金仍不乐观。同时，国务院总理温家宝明确提出“下调”房价。在这种预期下，无论刚性需求还是其他需求都必将推迟购买。房价必将出现一个深度下跌状况。这是在房价暴涨阶段盲目扩张的中国房地产的巨大风险。

　　截至三季度末中国房地产贷款余额10.37万亿元，其中，房地产开发贷款3.43万亿元，个人购房贷款余额6.94万亿元。笔者认为，个人购房贷款有房产和个人家庭收入双重保证，风险不大。风险最大的是3.43万亿元的房地产开发贷款，再加上10多万亿元的地方平台贷款中的一部分房地产项目贷款。一边是房价下降导致房企资产越来越缩水，另一边是房企正常贷款甚至高利贷资金到期，负债越来越多，负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债。由此引发的金融风险绝不可小视。

　　对房价下行引发的金融风险必须早作准备，及早拿出应对预案。一是中国银监会不能仅仅限于房贷风险的压力测试，应在加大对商业银行风险提示的同时，尽快摸清130余家房企的贷款资产情况、风险程度状况，拿出针对性强的消除风险对策。二是开发商应顺应调控大势，尽快促销库存房，越早促销越主动，越早促销巨额债务越早化解。三是债权人包括商业银行、信托公司等一定要看到房企负债的风险所在，上门督促开发商尽快销售，回笼资金，归还贷款。