华侨城亚洲天津项目陷土地纠纷 迟迟难上市

原本预计项目今年能入市销售，却因土地问题迟迟未能解决，使得华侨城亚洲在天津的首个项目陷入难产阶段。

日前，华侨城亚洲公告称，已就天津天潇项目的事宜，与土地卖方天津津滨发展就协议所产生的纠纷提交仲裁申请。

华侨城亚洲表示，由于卖方津滨发展未能按期交付土地，同时也未根据早前的协议完成土地规划指标的调整，因而已构成卖方违约，卖方应就上述违约行为承担相应责任。

据了解，上述产生纠纷的土地是2012年11月2日，津滨发展将旗下的天津天潇投资发展有限公司100%股权，以14.3亿元转让给华侨城亚洲，其中3.85亿为股权转让款，10.48亿为偿还津滨发展所附带的债务。

天潇公司主要资产为天津河东造纸五厂地块，该地块土地用途为住宅用地，可用地面积为13.18万平米，建筑面积约31.62万平米。而经查询，该地块是天津市政府对津滨发展的补偿用地。

项目纠纷

按照华侨城亚洲的说法，天津项目之所以陷入纠纷的主要原因是，津滨发展方面未能按时完成土地规划指标的调整。

而根据双方早前在土地转让时签订的协议显示，津滨发展需要申请将土地用途由纯住宅用地转为住宅及商业用途，同时该项调整须于2013年6月30日前完成。

协议还规定，如果未能按时完成调整，津滨发展需同意在2013年8月30日前向华侨城亚洲方面支付1.5亿元作为补偿，同时违约欠款则要按照央行公布的一年期基准贷款利率的四倍支付利息。

除此之外，协议对规划调整的细节也有严格要求。协议中指出，津滨发展在办理规划指标调整手续时，在目标地块中要实现商业用地总建筑面积不少于3万平米，且不得超过4万平米。

更为重要的是，如果规划指标调整完成后，商业用地的计容积率总建筑面积小于3万平方米，则每减少一平方米，津滨发展要赔偿华侨城亚洲方面8000元，最多赔偿1.5亿元；如大于4万平米，则每增加一平方米，津滨发展需赔偿华侨城亚洲5000元。

或许正是由于此项较为“苛刻”的条件，当时就有天津业内人士指出，地块本身就是政府给予津滨发展的补偿用地，如果再去申请转变土地属性，虽然商业规模不大，但在短期内完成调整的难度其实不小。

另外，相关分析师还指出，津滨发展当时出让天潇地块的一大背景是该公司在2012年底面临业绩压力，如果该交易能在当年内顺利完成，则会使津滨发展在2012年度实现扭亏。

而从华侨城亚洲的角度来看，则可以使其借助天潇地块正式进入天津市场，从而扩大该公司原本在国内不大的区域布局。

增长难题

虽然项目陷入纠纷，但华侨城亚洲对该项目还是极为重视。

在此之前，华侨城亚洲曾多次表示，其一直在敦促津滨发展按协议条款执行并承担合同责任，同时亦要求津滨发展尽快完成土地整理后移交土地。与此同时，津滨发展及当地政府也正在积极推进解决土地的整理工作。

华侨城亚洲甚至在2013年的年度业绩会上还曾提到，天津项目预计在2013年上半年完成规划设计，下半年开工，而首期产品预计在2014年推出，2016年完成开发，定位则是刚需大盘，将包括高层住宅和临街商铺。

然而项目的一再拖延，似乎已打乱华侨城亚洲的原本计划，进而影响其规模增长速度。

其实，作为华侨城集团在香港的唯一上市平台，华侨城亚洲近年来在地产业务方面一直寻求做大的机会，这不仅涉及到集团的资产注入，同时其自身也在资本市场上寻求融资。

2012年，华侨城亚洲曾分别在1月、11月和12月收购了上海苏河湾项目50.5%的股权，收购天津天潇项目100%股权，以及北京来广营项目33%的股权。其全年新增土地储备51.7万平方米，新增投资约30亿元。

而在资本市场上，华侨城亚洲于2013年上半年以每股4.05港元向新华人寿、中再资产、IntegratedAsset合计发行9600万股可转换优先股，并以同样的价格向其控股股东香港华侨城发行1.4亿股，是次融资总额约9.6亿港元。

然而，相关分析师还是认为，尽管在土地和资本市场均有所动作，但华侨城亚洲的规模增长还是有限，其作为华侨城集团唯一境外融资平台的作用也并无多大发挥，这也直接反应在其大股东华侨城身上。