房地产信托报告：451只项目到期千亿承压，安信29亿亚运城项目测压

2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模破千亿，其中过半到期项目集中于下半年。

高杠杆运转、市场需求低迷、降价自保、资金链承压，被公认为不少房地产企业的现实写照。

蝴蝶效应下，房地产信托产品也命运多舛。自2013年以来，已有超过10家信托公司陷入房地产项目兑付危机。

早在2010-2011年房地产市场加速发展，房企为开发新项目大量融资，信托产品的周期让2014年进入房地产信托兑付高峰。

据理财周报金融研究院不完全统计，年内完成兑付的房地产集合信托产品规模约1039亿元，平安信托、新华信托、中融信托兑付规模分列前三。

虽然2014年以来，各信托公司对小房企、三四线城市项目发行愈发谨慎，但今年将到期的存量项目还是让多家信托公司感到忧虑。

北京地区一家信托公司业务部门负责人坦言：“潜在风险很多，谁都无法掌控市场走向，对于我们更重要的是如何在它暴露前先出手控制。”

兑付：高峰来临

2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，其中过半到期项目集中于下半年。

今年以来，宁波兴润置业、海宁立德房产、南京盈嘉地产、合肥瑞和房产、深圳光耀地产、杭州中都置业、上海悦合置业等多家中小房地产商资金链接连断裂，多家信托公司来不及抽身，亦被牵扯其中。

因关乎大量投资人的利益，2014年又恰逢兑付高峰期，房地产信托兑付问题被推上风口浪尖。

理财周报金融研究院不完全统计，2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，其中过半到期项目集中于下半年。

日前，瑞银北亚太区首席投资总监浦永灏也表示，地产类信托产品可能会受到中国内地房地产企业风险显现的影响。

根据其预计，中国的房地产业已经进入长期的调整阶段，一二线城市房价高，三四线城市库存高，调整至少需要3至4年。

根据用益信托统计的数据来看，今年到期的集合类房地产信托大部分仍在沿海城市或是经济发达城市。其中有房企融资过百亿的地区包括江苏、河北、浙江，规模分别为128.61亿元、117.45亿元、102.57亿元。

北京地区一位信托公司总裁对理财周报记者表示：“根据我的了解，与东南沿海相比，西部地区房地产市场需求下降更明显。今年西部地区房屋销售量下降了2-3个百分点，但东部地区销售数量尚没明显降低。”

西部省份中，房企融资项目集中于四川和重庆，分别有48.88亿元和40.09亿元融资等待回笼。

具体到信托公司来看，全年兑付规模排名首位的是平安信托，预计兑付规模71.5亿元。此外，兑付规模超过50亿元的还有新华信托、中融信托、中信信托、四川信托，分别为66.4亿元、57.4亿元、56.3亿元、52.6亿元。

然而，这四家公司中，除平安信托外，其余3家的信托资产中，投向房地产的部分均不超过管理资产规模的20%，到期兑付规模与本身信托资产规模有一定正相关性。

而在对今年下半年将到期信托项目的排查中发现，一个项目一家企业，两者的现状令人担忧。

其一是广州利合房产操盘的昔日“地王”广州亚运城，一度滞销，背后安信信托29亿元信托贷款仍投入其中，将在今年8月到期，目前距到期日还有约一个月。

其二是曾经的“保障房第一股”中天城投，一年内到期负债超出货币资金16亿元，而其与中融信托、中铁信托、吉林信托合作的15只产品都在今年内等待兑付。

项目：承压

“头号大单”安信29亿亚运城项目，还有约一个月时间到期，安信信托方面称：“没有不能如期兑付的风险。”一个月后，拭目以待。

在对2014年预期兑付的信托产品统计中发现，到期兑付额最高的一只产品是安信信托于2011年8月发行的“广州亚运城贷款集合资金信托计划”。

当时的推介材料显示，该产品实际募资规模29.12亿元，资金用于向广州利合房地产开发有限公司发放贷款，投资其在建项目广州亚运城。该信托计划的续存期限为36个月，项目将于今年8月终止。

广州亚运城曾在昔日名噪一时。2009年底，富力、碧桂园、雅居乐三家地产商联合以255亿元的高价拍下亚运城地块，这使得亚运城成为当时的“地王”。而后中信地产、世贸地产也先后入局切分“地王”蛋糕。

然而，距离其2010年一期开盘销售已近4年，昔日风光早已被满城风雨所取代。

今年端午期间，亚运城山海湾推出70余套特价房源，最低售价9800元/平方米，与其去年1.5万-1.6万元/平方米的售价相比，降幅超过30％。

“亚运城所在地距离市中心太远，周围设施无法跟上，加之项目体量太大，这些年过了当时的炒作期，缺乏对客源的吸引力。”广州地区一家中型地产公司项目部负责人对记者表示，“而且，2013年以来，楼市需求也已不如其开盘初期，降价是必然。”

公开数据显示，截至今年6月底，亚运城项目已售8779套，尚有未售2913套。

“房地产项目还款主要看项目销售情况，如果销售金额无法覆盖开发投入，可能让融资方陷入困境。”一位房地产信托分析师表示。

据理财周报记者了解，安信信托项目的融资方利合地产是亚运城项目的主要运作方，其并没有对公司资金是否出现困难做出回应。

该信托项目的风控措施上，有富力、雅居乐、碧桂园、世贸、中信五家地产公司共同担保。其中，世茂置业担保额度为全部债务金额的20%，其他四方担保额度各为全部债务金额的25%。

安信信托相关负责人对理财周报记者称：“截至目前，亚运城项目运转顺利，没有不能如期兑付的风险。”

无独有偶，今非昔比的不只广州亚运城。

曾经以“保障房第一股”走进公众视野的中天城投，低调多年之后，在今年预期兑付信托产品名单上却十分抢眼。

中天城投曾在2012年频繁通过信托融资，与吉林信托、中铁信托、中融信托分别合作发行共计15个信托产品，合计金额18.8亿元，全部产品均将在今年到期。

2014年1季度报告显示，截至1季度末，中天城投（合并报表）货币资金共计36亿元，同期有短期借款10亿元，一年内到期非流动负债42亿元。由此推算，中天城投未来一年内需归还的负债共计52亿元。

一家大型房产经纪公司分析师对理财周报记者表示：“业内的确有中天城投今年资金链可能会出问题的说法。它的问题并非销售方面造成，中天的项目销售情况稳定，但其在建工程多，且政府要求保证工程进度，这让中天在开发商投入过多。”

截至1季度末，中天城投总资产379亿元，总负债339亿元，资产负债率高达89.4%。

目前，上述15只信托产品中，在上半年已经进入兑付期的包括吉林信托“松花江114号中天城投资源控股股权收益权信托”，据理财周报记者了解，该产品已经完成兑付。

中铁信托“优债1216-1218”三期产品，终止日分别在2014年3-4月，然而从其官网上披露的管理报告来看，三只产品最后一次信息披露为2013年4季度报告，没有如其他结算产品出具清算报告。

记者就此事进行咨询时，负责该产品的证券投资部相关人士称，可能是报告在审批流程中。而截至发稿，中铁信托方面尚未给出回应。

房地产信托报告：451只项目到期千亿承压，安信29亿亚运城项目测压

2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模破千亿，其中过半到期项目集中于下半年。

高杠杆运转、市场需求低迷、降价自保、资金链承压，被公认为不少房地产企业的现实写照。

蝴蝶效应下，房地产信托产品也命运多舛。自2013年以来，已有超过10家信托公司陷入房地产项目兑付危机。

早在2010-2011年房地产市场加速发展，房企为开发新项目大量融资，信托产品的周期让2014年进入房地产信托兑付高峰。

据理财周报金融研究院不完全统计，年内完成兑付的房地产集合信托产品规模约1039亿元，平安信托、新华信托、中融信托兑付规模分列前三。

虽然2014年以来，各信托公司对小房企、三四线城市项目发行愈发谨慎，但今年将到期的存量项目还是让多家信托公司感到忧虑。

北京地区一家信托公司业务部门负责人坦言：“潜在风险很多，谁都无法掌控市场走向，对于我们更重要的是如何在它暴露前先出手控制。”

兑付：高峰来临

2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，其中过半到期项目集中于下半年。

今年以来，宁波兴润置业、海宁立德房产、南京盈嘉地产、合肥瑞和房产、深圳光耀地产、杭州中都置业、上海悦合置业等多家中小房地产商资金链接连断裂，多家信托公司来不及抽身，亦被牵扯其中。

因关乎大量投资人的利益，2014年又恰逢兑付高峰期，房地产信托兑付问题被推上风口浪尖。

理财周报金融研究院不完全统计，2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，其中过半到期项目集中于下半年。

日前，瑞银北亚太区首席投资总监浦永灏也表示，地产类信托产品可能会受到中国内地房地产企业风险显现的影响。

根据其预计，中国的房地产业已经进入长期的调整阶段，一二线城市房价高，三四线城市库存高，调整至少需要3至4年。

根据用益信托统计的数据来看，今年到期的集合类房地产信托大部分仍在沿海城市或是经济发达城市。其中有房企融资过百亿的地区包括江苏、河北、浙江，规模分别为128.61亿元、117.45亿元、102.57亿元。

北京地区一位信托公司总裁对理财周报记者表示：“根据我的了解，与东南沿海相比，西部地区房地产市场需求下降更明显。今年西部地区房屋销售量下降了2-3个百分点，但东部地区销售数量尚没明显降低。”

西部省份中，房企融资项目集中于四川和重庆，分别有48.88亿元和40.09亿元融资等待回笼。

具体到信托公司来看，全年兑付规模排名首位的是平安信托，预计兑付规模71.5亿元。此外，兑付规模超过50亿元的还有新华信托、中融信托、中信信托、四川信托，分别为66.4亿元、57.4亿元、56.3亿元、52.6亿元。

然而，这四家公司中，除平安信托外，其余3家的信托资产中，投向房地产的部分均不超过管理资产规模的20%，到期兑付规模与本身信托资产规模有一定正相关性。

而在对今年下半年将到期信托项目的排查中发现，一个项目一家企业，两者的现状令人担忧。

其一是广州利合房产操盘的昔日“地王”广州亚运城，一度滞销，背后安信信托29亿元信托贷款仍投入其中，将在今年8月到期，目前距到期日还有约一个月。

其二是曾经的“保障房第一股”中天城投，一年内到期负债超出货币资金16亿元，而其与中融信托、中铁信托、吉林信托合作的15只产品都在今年内等待兑付。

项目：承压

“头号大单”安信29亿亚运城项目，还有约一个月时间到期，安信信托方面称：“没有不能如期兑付的风险。”一个月后，拭目以待。

在对2014年预期兑付的信托产品统计中发现，到期兑付额最高的一只产品是安信信托于2011年8月发行的“广州亚运城贷款集合资金信托计划”。

当时的推介材料显示，该产品实际募资规模29.12亿元，资金用于向广州利合房地产开发有限公司发放贷款，投资其在建项目广州亚运城。该信托计划的续存期限为36个月，项目将于今年8月终止。

广州亚运城曾在昔日名噪一时。2009年底，富力、碧桂园、雅居乐三家地产商联合以255亿元的高价拍下亚运城地块，这使得亚运城成为当时的“地王”。而后中信地产、世贸地产也先后入局切分“地王”蛋糕。

然而，距离其2010年一期开盘销售已近4年，昔日风光早已被满城风雨所取代。

今年端午期间，亚运城山海湾推出70余套特价房源，最低售价9800元/平方米，与其去年1.5万-1.6万元/平方米的售价相比，降幅超过30％。

“亚运城所在地距离市中心太远，周围设施无法跟上，加之项目体量太大，这些年过了当时的炒作期，缺乏对客源的吸引力。”广州地区一家中型地产公司项目部负责人对记者表示，“而且，2013年以来，楼市需求也已不如其开盘初期，降价是必然。”

公开数据显示，截至今年6月底，亚运城项目已售8779套，尚有未售2913套。

“房地产项目还款主要看项目销售情况，如果销售金额无法覆盖开发投入，可能让融资方陷入困境。”一位房地产信托分析师表示。

据理财周报记者了解，安信信托项目的融资方利合地产是亚运城项目的主要运作方，其并没有对公司资金是否出现困难做出回应。

该信托项目的风控措施上，有富力、雅居乐、碧桂园、世贸、中信五家地产公司共同担保。其中，世茂置业担保额度为全部债务金额的20%，其他四方担保额度各为全部债务金额的25%。

安信信托相关负责人对理财周报记者称：“截至目前，亚运城项目运转顺利，没有不能如期兑付的风险。”

无独有偶，今非昔比的不只广州亚运城。

曾经以“保障房第一股”走进公众视野的中天城投，低调多年之后，在今年预期兑付信托产品名单上却十分抢眼。

中天城投曾在2012年频繁通过信托融资，与吉林信托、中铁信托、中融信托分别合作发行共计15个信托产品，合计金额18.8亿元，全部产品均将在今年到期。

2014年1季度报告显示，截至1季度末，中天城投（合并报表）货币资金共计36亿元，同期有短期借款10亿元，一年内到期非流动负债42亿元。由此推算，中天城投未来一年内需归还的负债共计52亿元。

一家大型房产经纪公司分析师对理财周报记者表示：“业内的确有中天城投今年资金链可能会出问题的说法。它的问题并非销售方面造成，中天的项目销售情况稳定，但其在建工程多，且政府要求保证工程进度，这让中天在开发商投入过多。”

截至1季度末，中天城投总资产379亿元，总负债339亿元，资产负债率高达89.4%。

目前，上述15只信托产品中，在上半年已经进入兑付期的包括吉林信托“松花江114号中天城投资源控股股权收益权信托”，据理财周报记者了解，该产品已经完成兑付。

中铁信托“优债1216-1218”三期产品，终止日分别在2014年3-4月，然而从其官网上披露的管理报告来看，三只产品最后一次信息披露为2013年4季度报告，没有如其他结算产品出具清算报告。

记者就此事进行咨询时，负责该产品的证券投资部相关人士称，可能是报告在审批流程中。而截至发稿，中铁信托方面尚未给出回应。