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财经观察:银行对房地产失去信心?

2014-02-25 21:32:05 来源:风控网 浏览:112

近日,杭州、常州等城市房价出现下跌,与此同时部分银行叫停地产融资。楼市真会崩盘吗?银行为什么会对支柱行业房地产失去信心?

【杭州房价下跌楼市唱空论再起】

杭州商品房库存高企,超过北上广深一线城市

马年才刚开始,房地产开发商就嗅到了紧张的气息。近来,杭州、常州部分楼盘大幅降价,越来越多的城市加入降价行列,加上部分银行叫停地产融资,引发银行对楼市未来的悲观预期。

近日,杭州两楼盘接连大幅度降价,每平米降幅6000元,在杭州楼市打响降价第一枪的同时,江苏常州一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。

这次楼市突然大幅降价,一方面是开发商对未来楼市前景悲观,另一方面也是中小开发商在融资成本越来越高、资金紧张的情况下率先行动。杭州属于重要的二线城市,未来会有更多的开发商跟进降价。

降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,环比增加5个。而在房价下跌的城市中,有34个是三四线城市。

近年来,全国楼市尤其是三四线城市经历了一轮大跃进式的狂飙,特别是2010年一二线城市限购之后,大量房企涌入三四线城市,推动土地大量释放,商品房海量上市。

目前,开发商为了加速回笼资金而大量推盘,打破了楼市供求平衡。物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。众多中小开发商则被深度套牢,不知何时能度过楼市寒冬。

【资金成本快速上升全国楼市承压】

房价需要下调12%左右才可能对冲目前利率上浮的影响

往年,年初原本属于银行贷款最松、额度最为富裕的阶段,也是银行发放房贷的“高峰期”,但2014年初,银行延续了去年底的房贷收紧趋势。不仅国内大型银行恢复首套房基准利率,即首套房贷款不再享受基准利率下浮的优惠,而且在银行放款周期方面也出现了周期变长的现象。

近日,兴业银行暂停地产夹层融资事件持续发酵,24日地产板块重挫4%领跌两市,万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌逾6%。

兴业银行24日晚间发布公告称,在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前,暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务。

兴业内部人士透露,和2013年相比,兴业银行房地产信贷政策几乎是180°大掉头,不是一点点渐进退出,而是一刀切,总行高层似乎已经嗅出房地产信贷的风险。

今年以来,其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信,不少房地产开发商反映,很难拿到银行贷款,个人住房贷款也未出现松动。

目前经济增速下降,流动性状况偏紧,包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道,这很可能会对商品房需求造成持续的负面影响,对楼市成交量和交易价格造成向下压力,从而使房地产行业面临销售增速放缓的风险。

与此同时,开发商还面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、企业取得开发贷款难度加大的问题,资金压力较大会使企业在财务安全方面存在一定风险。

【房地产风险正加快暴露银行失去信心?】

截止2013年末,全国房地产贷款余额14.6万亿,占所有人民币贷款总量的20.3%

随着利率市场化的推进,个人住房按揭贷款越来越显现出一个特点:高风险低利润,而且回收周期较长。此外,贷款一旦出现违约,对银行而言,风险和收益也不成正比。

利率市场化趋势导致房贷业务“不划算”。近年来,各家银行不断推出的高利率理财产品让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了微利甚至赔本买卖,银行业对房贷业务的兴趣自然大幅降低。

相比之下,经营性贷款利率往往能上浮30%以上,而且一般两三年就能回款。仅就投入产出比来看,银行也更愿意增加经营贷和小微贷,减少房贷。

目前不少城市动辄过万的房价已经远远超出工薪阶层的承受能力,过高的价格已经使得越来越多的人完全丧失了买房的信心。

此外,“断供”和“鬼城”频现也使得银行在房地产相关链条上的贷款风险加大。以浙江温州为例,由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时大幅下降。一些房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的市场售价,房屋已变成负资产,这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。房价暴跌已产生社会信用风险,个人“断供弃房”的现象已经比较多。

银行当初若谨慎放贷今天就不会变成“房东”,得不偿失。据浙江省银监局统计,截至2013年末,浙江省金融机构不良率为1.84%,较年初上升0.25个百分点,下半年提升加快。温州是浙江省乃至全国金融机构不良贷款的重灾区。尽管目前这只是温州现象,但对于整个中国楼市而言,这是一种风险演示,值得警惕。

结语:风起于青萍之末,过去几年房价越涨越高,泡沫越吹越大,房价下跌、“断供”以及“鬼城”的蔓延使得房地产风险越来越大,面临破碎的前景。


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