南京楼市:金三不给力 银四走着瞧

刚刚过去的“金三”，南京楼市的卖房成绩仅为去年同期的一半。已经拉开大幕的“银四”，约1.5万套新房入市，或将引发楼市“井喷”。业内专家指出，在严厉的调控下，这个注定不平凡的“金三银四”销售情况，将影响南京楼市今年的走向……

“拐点论”甚嚣尘上

如果说，2013年的“金三”因当时的“国五条”阻击而成色略逊的话，那么，今年的“金三”则在“宁七条”的威慑中，显得整体平淡。统计显示，虽然至今南京楼市已连涨22个月，但整个3月成交量未达5000套，同比去年缩水一半以上，让外界对南京楼市将遭遇拐点的猜测甚嚣尘上。

此外，城北、仙林、江北片区的部分楼盘打出特价标语或变相降价的举措，成为继杭州、常州出现降价潮后南京“跟风”的具体体现，也在整个3月里时刻影响着买房人的心里预期。城北一楼盘推出部分特价房源，降幅之大让买房人都直言优惠空前；仙林某楼盘的“精装变毛坯”，被外界看作开发商变相降价的重要手段；而位于江北的雅居乐滨江国际，则改走低端豪宅路线，将此前最小面积230平方米降为130-200平方米……

好在开局略显暗淡之后，南京楼市在3月下旬的发力让人们找回了些许“金三”的影子。近6000套房源在3月最后两周的集中入市“补救”，让南京各地的看房大军在周末再次活跃。南京网上房地产数据显示，上周南京日均认购达351套，比前一周日均多了182套。而上周六，南京共认购新房839套，创下3月单日新高。入市新房所在的区域，也从3月初期的江宁、江北逐渐延伸到河西、城北、仙林等片区。

多路房源高调入市

考虑到去年南京房价调控目标未完成，3月初，南京市政府出台“宁七条”，提到对房价将按季度进行分类调控。或许因为如此，“金三”中，不少开发商因未拿到销售许可而宣布延迟开盘的现象屡见不鲜。但到了“银四”，此前积压和观望的楼盘终于迎来爆发。据不完全统计，“银四”南京(包括都市圈)约有83个盘、1.5万套房源入市，比去年同期增长180%，整个4月呈现出新房“井喷”的态势。

江宁、江北两刚需板块方面，预计4月将有约7500套房源，房源量占据全市一半左右，其中一些楼盘在3月开盘去化超7成后，选择了加推。高调入市的房源不但丰富了购房人的选择，也大大缓解了南京新房库存方面存在的压力。2月底，南京库存仅约3.5万套，创下新低，3、4月近两万套的新房补充量让全市库存蓄水充足。

不过，3月纯“日光盘”仅一家、和去年同期相比差距甚远的局面，也给开发商们在“银四”的销售中提了个醒：销售需要手段，跑量才是王道！近期，就有某楼盘打出“一成首付”的标语吸引购房者眼球；此外，明星亲临、送油卡、送劳斯莱斯试驾等活动，也在传统的特价房、送折扣等手段上，进行了叠加创新，让买房者多了一些选择。

考验调控“落地”效果

在上月出台的“宁七条”中明确提出，如上一季度房价指数涨幅过高，则会对当季度目标进行动态调整和控制，包括优先申报小户型、对高价盘暂不核发销售许可证。不过即便南京3月卖房量远低预期，但房价出现环比上涨已成定局，且从已公布的开盘价来看，“银四”相比“金三”新盘普遍再次出现上涨。一方面卖房量降了，另一方面房价依然在上涨，这让“金三银四”的南京楼市颇为尴尬。

4月之后的第二季度，在房价上涨已成定局的局面下，若涨幅超出预期，南京市政府将如何执行“宁七条”中规定，成为外界关注焦点。通过暂停核发销售许可证来间接调控房价能否起效，或许在“银四”之后便可得到验证。此外，6月有望出台的不动产登记制度，究竟能发挥何种作用、能否挤压出部分房源？最终结果值得外界期待。

业内人士分析，今年南京在明显加强了对房价的调控力度后，全市“金三银四”的总成交量估计不会超过一万套，相比去年同期缩水明显。而购买力下降、房价却继续走高的态势，一方面是因为开发商拿地成本在增加，另一方面也说明开发商和买房人的博弈正在加强。今后一段时间，究竟博弈双方中，是买房人认可房价持续微涨，还是地价下降、房价下跌，甚至是楼市“拐点”出现，结果将最终揭晓。