沪上多个楼盘价格明升暗降 市场仍处僵持状态

刚需市场供需放量的期待再度落空。计划于上周末入市的刚需楼盘要么因板块供应量较大、没有价格优势而销量不佳，要么因蓄客水平达不到预期而延迟开盘。

嘉定某刚需楼盘开发商说，上周末的上海楼市仍然没有迎来刚需的启动，市场仍处于相对僵持状态。“这与房贷政策不明朗、开发商推盘量不高、价格偏贵有关。”

部分刚需楼盘延迟入市

昨日下午，早报记者来到嘉定南翔同济融景雅苑售楼处，据销售人员介绍，此次系楼盘首次开盘，推出毛坯两房、三房房源，优惠后均价在2.3万-2.4万元/平方米。销控表显示，此次推出房源118套，截至昨日下午3时，售出的套数为64套。

而据此前统计，该楼盘原计划的推盘量为150套。早报记者在现场看到，虽然此次开发商推出了两栋楼，但两栋楼均有部分单元没有推出来。据附近代理一手楼盘的中介业务员称，南翔周边目前有多个在售和即将开盘的楼盘，此次同济融景雅苑的价格并不占优势。

该板块一手楼盘较多，在南翔地铁站口有大量驻守的代理中介业务员。

“同济融景雅苑是毛坯房，附近中建的一个精装修房项目单价只要2.2万-2.4万元/平方米；吉宝的一个项目即将在近期开盘，也是精装修，均价也在2.4万元/平方米；佳兆业的一个精装修房项目均价在2.3万元/平方米。”上述中介业务员称，与二手房个人房贷审批比较难相比，一手新房的房贷审批目前仍较宽松，只是放款时间会拉得比较长。板块一手房源较多、没有价格优势，虽然开发商已蓄客一定时间，但同济融景雅苑首次开盘销量不佳。

嘉定某刚需楼盘开发商说，与他此前预期去化率会在80%～90%相比，此次同济融景雅苑销售不佳，还是令他有些意外，“可能是定价偏高，同时板块供应量较大，竞争较激烈”。

同济融景雅苑的遭遇并非个案。宝山中冶锦园售楼处人员称，他们此次只加推了33套精装修房源，均价1.6万-1.7万元/平方米，“目前各种房型都还有”。

更有甚者，此前纳入统计的浦东临港保利蔚蓝林语和金山新城海上纳缇并未于上周末推盘，售楼处人员只表示，会在近期推盘。

中房信分析师薛建雄说，客户积累情况不佳，或是保利蔚蓝林语、海上纳缇延迟入市的主因；而且，保利蔚蓝林语2.2万元/平方米的报价远远高过区域市场价格水平。从实际入市的刚需楼盘情况看，在推盘量均不大的情况下，同济融景雅苑的去化率只维持在50%左右，丝庐雅苑的总销量也不过80套，而这些刚需楼盘的推盘量都已是根据此前客户积累的情况设定的。

据浦东新场的丝庐雅苑售楼处人员昨日称，他们于上周末推出84套两房房源，均价1.6万元/平方米，“目前还剩3套”。

“把价差拉大是常用方式”也有例外情形。上周末入市的改善型项目浦东康桥旭辉亚瑟郡的销售情况相对较好。据该楼盘相关负责人介绍，此次系楼盘首次开盘，推出160多套精装修两房、三房房源，单价3.1万-3.2万元/平方米，“目前去化率在90%左右。客户主要以浦东的为主，高端首次置业、首次改善型客户各占一半”。

该负责人说，他们楼盘的客户积累时间较长，从去年10月就开始蓄客了，同时所在区域的新房供应量一直比较短缺，“我们觉得目前的市场还是比较正常的。”

薛建雄则不这么认为：“目前市场处于比较差的状态，开发商的压力很大。”

据他所知，上海多个楼盘都在考虑用怎样的降价方式来销售房源，“一些楼盘的做法是，把最好的房源价格抬高，把比较难卖的房源价格大幅降低，这样总体均价看上去仍和之前差不多，但有助于开发商加快销售，开发商对外的宣传仍是楼盘在涨价。”

薛建雄说，3、4月份会有一波新盘入市潮，这些楼盘从去年年底就开始蓄客，蓄客时间较长，所以3月市场需求还是会有一定释放。

对当下情势，上海某开发商营销总监判断，目前刚需开发商还只是采用试探性的手段，逐步少量多批推盘，刚需产品还是好卖的，关键是以什么价格卖的问题。“从往年的情况看，除非蓄客比较充分，开发商在3月一般都是采取少量多批的方式推盘的，但不管怎么说，目前的市场成交情况确实不如此前预期，但我个人觉得还是问题不大。”

“目前最要命的还是房贷收紧的问题。此外和价格也有关系，目前的价格已经较去年同期涨了20%～30%，而刚需客户对价格的敏感度是最高的。”该营销总监还提到，开发商乐于说涨价，很忌讳说降价，即便想把价格下调也不能明着调，把价差拉大也是常用的方式。