中期经济形势变化 将令房价下行

杭州有楼盘降价促销，北京住宅成交量下降，一线城市房价环比涨幅持续走低，这些都是房价将下行的迹象。但这些都不能动摇“多军”对房价上涨的信心。他们认为，房价下降只会是个别的、短期的现象，不可能是普遍的、持续的形势。

支持他们信心的原因多种多样，可以大致归纳为三个：第一，房地产与中国经济息息相关，中国经济长期快速增长是支持房价上涨的基本原因；第二，中国还处在快速城镇化的过程中，人口继续流入城市特别是大城市，对住宅的需求会随之增长；第三，中国经济需要房地产的支撑，地方政府的财政需要房地产支持，楼市崩盘会使中国经济、地方财政陷入困境，政府不会允许这样的情况发生。这三大原因确实在很长时间内支持了房价上涨，即使是2008年那样的困难形势，也只能使房价短期下行。但是，我们要看到，现在中国经济的中期形势已经发生了改变，未来三五年，经济增长和城镇化都难以再支持房价继续上行，出台支持房价上涨政策的空间也非常有限。

中国经济增长已经从几年前的超过10%降至近年的8%以下。房价持续快速上涨正是经济增速下降的重要原因。房地产已经成了中国经济的“毒瘤”，吸收着中国经济其他部分的养分：投资房地产的利润率太高，使得实体经济显得无利可图；房地产投资抬升了资金成本，使实体经济无力承受；房地产价格和租金的上涨又侵蚀了实体经济的一部分利润。房地产这个“毒瘤”抑制了实体经济的发展，损害了中国经济快速增长的基础，最终也会使房价上涨失去支撑。

今后几年，城镇化进程也会放缓。从新型城镇化的思路来看，当前主要是消化存量，促进农业转移人口落户城镇。现在城市已经比较拥挤，“人的城镇化”问题也没有解决，如果人口继续增长，会造成很多问题。一线城市、东部城市容纳更多人口的空间更是有限，雾霾就是它们的承受力超过限度的表现之一。从数据来看，每年向东部地区、一线城市转移的人口数量在减少。北京的外来常住人口2010年增加了90万，而2013年只增加了27万，刚需当然也随之减少。李克强总理在政府工作报告中指出，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将进一步减少人口向东部地区、一线城市的转移。人口流动形势的变化，也将导致一二线城市、东部地区的楼市先于三四线城市、中西部地区崩盘。

“多军”的“杀手锏”是政策，他们认为，如果楼市出现崩盘的迹象，政府一定会出手救市。但未来三五年，政策将难以对房价起到支持的作用。一方面，政府不太可能出台大规模的刺激政策，而且，被房地产削弱了基础的中国经济也不能承受直接的刺激；另一方面，在资金压力日渐加大的情况下，一些开发商需要增加销量，供给减少的可能性不大。

总之，中期经济形势已经发生改变，以前是支撑房价上涨的因素，而未来三五年将是压迫房价下行的原因。