双向调控预示政策面微调 资金流入地产股飙升

作为A股市场权重最大的板块之一，地产板块无疑成为了昨日沪深两市股指止跌回升的主要动力来源，Wind资讯统计显示，昨日地产板块涨幅达3.39%，高居两市第一。而地产板块之所以突然异军突起，政策面的细微变化无疑是主要原因。

地产调控悄然变调

细心的投资者其实已经发现，在近日公布的总理政府工作报告中，竟然只字未提“房地产调控”，也没有讲“遏制房价过快上涨势头”。而此前从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都出现了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼。在今年的政府工作报告中，与房地产相关的表述除了“城镇化”之外，基本都集中在了“完善住房保障机制”这一小标题之下。

昨日全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”作出了解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制投机投资性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

华融证券分析师易华强称，相比去年“坚决抑制投机投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述，今年的报告中房地产方面的措辞有明显的变化，对调控的严厉程度大为减轻。在过去一年的房地产政策中，分类调控是一个较为明显的特征，除一线以及房价涨幅较大的二线城市以外，其他区域的调控力度明显减轻，2013年下半年的调控政策也主要针对一线城市。今年这一政策趋势仍将继续，总体政策将保持平稳。

共有产权住房作为平抑房价的创新方式，今年有望继续扩大规模，且有可能在除京沪外的其他城市试点。政策仍然继续抑制投机投资性需求，预计今年的差别化房贷政策不会发生明显变化。调控压力减轻主要缘于去年下半年以来行业基本面发生了明显变化，房价环比涨幅持续收窄，房价上涨压力减小。部分二线以及三四线城市逐步呈现供过于求的态势，部分地方房价开始下跌，市场成交量也较为平稳。“今年调控政策的力度相比去年将有所减轻。”易华强称。

而国家统计局近期公布的1月份70个大中城市的房价数据也显示，1月份房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加，环比涨幅总体稳中有降。从涨幅看，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅比去年12月份回落0.1个百分点。

从同比数据来看，房价上涨的势头也同样开始趋缓。国家统计局数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数与去年12月份相同，都为69个，但同比涨幅回落。初步测算，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。

国泰君安证券地产行业分析师侯丽科等认为，政府工作报告有关房地产的表态对房地产板块而言偏利好，维持行业增持评级。“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”的表述与前之不同有三：一是突出强调针对不同城市情况分类调控，这表明一刀切的调控政策或已成为历史，未来地方政府在房地产调控上或具有更多自主权，这更符合不同城市严重分化的现实。一些符合新型城镇化规划方向、刚需和改善型需求占主导的地方城市，未来在调控政策上有边际改善的可能和空间；二是强调增加共有产权住房供应，层次更为丰富完善；三是抑制投机投资性需求前的“坚决”两字被去掉。

A股闻风而动

在住建部副部长有关双向调控的解释被媒体快速公布之后，A股市场闻风而动。地产板块在昨日早上11点之后被快速拉起，午后更是不断震荡上行，带动沪深两市股指翻红，板块中更是出现了渝开发、中南建设等6家涨停的个股，龙头股万科A的股价也大幅上涨了8.28%，为近期所罕见。而全天市场资金净流入地产板块超过6亿元，高居两市第一。

侯丽科等认为，就整体而言，报告表态对地产板块偏利好，维持行业增持评级。房地产行业作为一个增长明确、业绩锁定性强且严重低估的板块，目前估值、持仓均位于历史低位，未来政策边际上存改善可能，修复性行情值得期待。

而地产板块上市公司的业绩也表现良好，以昨晚披露2013年年报的万科为例，其营收和净利润增幅分别达31.33%和20.46%。其余如华夏幸福、金融街、陆家嘴、中房股份和中江地产等，营收和净利润均有较大幅度的增长。

一位私募基金人士亦称，如果说周三市场对于政府工作报告中地产调控的用词还处于猜测阶段的话，那么昨日住建部副部长对双向调控的权威解读无疑激发了市场对地产板块投资的热情。在目前地产股整体估值较低、一些个股股价甚至大幅跌破净资产的情况下，买入地产股具有相当的安全边际。