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2014年楼市:向左走 向右走?

2014-02-11 09:11:02 来源:风控网 浏览:222

据金融时报消息,新春伊始,房价的走势牵动着许多人的神经。近日央行发布2013年第四季度货币政策执行报告,在对中国宏观经济进行展望时指出,房价整体仍在上涨,特别是一线城市房地产价格涨幅较高,有可能向其他关联领域传导。

进入2月份,随着春节的到来,一线城市楼市成交量却出现了周期性走弱。北京市住建委及链家地产的统计数据显示,1月份北京新建商品住宅(含保障性住房)网签量为6908套,环比下降40%。与此同时,房价也在这“休眠”期内,出现了罕见的小幅回调。去年11月,记者曾致电今年2月底即将开盘的位于北京大兴的住总万科橙,售楼人员告诉记者,周边的楼盘价格在每平方米2.4万元左右,由于万科橙楼盘建设较为高档,预计售价要高10%,但近日记者再次询问价格时,报价已经在2.5万元左右,价格出现了微跌。

不过业界普遍认为,春节是楼市交易的传统淡季,楼市降温在预期之中,而且也并非低迷到“冰封”状态,反倒是供应量出现了反季节增加,显示出开发商等对后市仍较乐观,因此春节后的成交和价格反弹不可避免。特别是,去年全面房地产贷款增速回升,也成为影响今年房地产市场走势的重要因素之一。统计显示,2013年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.6万亿元,同比增长19.1%,增速比上年末高6.3个百分点。

有观点认为,过去几年的调控中,一直把重心着力于单一的房价调控上,效果并不稳固。应当看到,房价在上涨周期中有着诸多推动因素,比如大量人口向城市特别是大型城市涌入,公共资源向部分城市集中等,在不改变外部环境的条件下,单纯地调控房价,实际上就是对需求的短期抑制,表现为限购、限贷等大量行政手段的运用,造成了需求经过压抑后会出现集中释放,房价在短暂的回调后,就是恢复性的甚至是报复性的上涨。

这与我国房地产市场的特性不无关系,在供给和需求上,房地产市场都是呈分割状态的区域性的市场。以户籍制度为代表的行政制度,实际上体现出的是公共资源和社会服务在各地区、各城市之间分配的不对等。社会公共服务资源分布的不均衡,又导致住房需求的不均衡,造成了部分城市房价过快上涨。可以说,一线城市与二三线城市房价的差距,在一定程度上是教育、医疗等公共服务水平差距的体现。

由此可见,房地产调控应当走出房价调控的范畴,纳入到经济转型的大系统中,以经济转型、资源和要素均衡分配流动,为楼市调控创建出一个良好的外部环境。

春节期间,记者在山东省潍坊市采访时了解到,这里的新型城镇化推进迅速,一些基层农村已经转变为社区,不仅医疗、公共交通等条件不断改善,新农合、新农保、就业等社会保障水平也不断提高,分流了中心城区的很大部分居住需求。眼下潍坊城区的房价在每平方米5000元左右,许多新入市的项目也并未出现大幅度涨价。

党的十八届三中全会提出,健全城乡发展一体化体制机制,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这一战略部署,将对我国房地产业产生深远影响。逐渐推进户籍制度改革和土地集约利用,必然会带来产业布局的优化以及城乡基本公共服务均等化,从而引发人口的新一轮流动,改善区域间的住房需求结构,从而为房地产调控塑造出新的外部环境。

可以预见,随着中小城市群和小城镇发展,人口、资源、公共服务等将会在不同区域和城市间自发进行更加有序合理的配置。因此,如何在新型城镇化中统筹好房地产调控,是一道新的课题。从逻辑上看,以“人的城镇化”为核心的新型城镇化与房地产调控相辅相成,相互促进。但在实际操作中,却有可能会走样。在一些城市粗放式的土地扩张中,地方政府的财政收入过度依赖土地出让金,往往通过各种手段抬高地价,比如通过给地方融资平台注资的形式,让其高价拿地,却是房价上涨的重要原因。

另外值得关注的是,我国楼市矛盾的实质,并不在于供给总量的不足,而在于资源分配的结构性失衡。随着时间推移以及人口结构的变化,结构性失衡的状态还有可能会加剧,表现为高收入群体对多套房产的拥有,会形成更多的存量空置房。这一现象,将随着不动产统一登记的推进而有所改观。

目前国土资源部已明确表示,将扎实开展不动产统一登记,而住建部也正在推进全国住房信息联网。愈加清晰化的居民房产信息,将成为房地产调控的基本依据和基础条件,不仅能够有效抑制异地炒房,实现精准调控,而且为房产税等市场化调控举措的落地提供了现实条件,破除了技术障碍。从长远来看,完备真实的数据支撑,将是完善我国社会主义市场经济体系和宏观调控的必要前提,作为子系统的房地产市场,必然从中获益。

新阶段的房地产调控,是一项与新型城镇化、国土空间开发布局优化以及户籍制度改革等协同推进的过程,必须注意好长短期目标的平衡,既要着眼于市场制度的修复和完善,又要着力于外部环境的塑造,促使楼市改变运行机制。


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