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融创销售条线爆倒卖内部房源和特价房

2019-10-13 11:39:01 来源:风控网 浏览:147
内容提要:2019年6月29日,无锡融创文旅城开业,上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理却都没有出现在现场。据悉,融创无锡公司销售条线爆发了一桩特大贪腐案,涉案金额或超过亿元,是房地产行业有史以来涉案金额最高的,而融创上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理是案例的关键人物,已被公司举报,正在接受调查。

案例回顾

2019年6月29日,无锡融创文旅城开业,上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理却都没有出现在现场。据悉,融创无锡公司销售条线爆发了一桩特大贪腐案,涉案金额或超过亿元,是房地产行业有史以来涉案金额最高的,而融创上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理是案例的关键人物,已被公司举报,正在接受调查。
两位关键人物
这位上海区域的营销总经理,最初在天津融创做渠道,2012年融创与绿城合作后,到融绿公司担任营销经理,后被提拔为融绿营销总经理。在融创收购佳兆业的并购业务中曾跟随现任融创文旅集团总裁陆鹏进驻佳兆业,之后被任命为公司上海区域营销总经理。

另一位核心人物无锡公司营销总经理则是一位从基层销售做起,曾连续两年拿下融创上海区域的销冠,2014年被晋升为无锡公司渠道总经理。2018年4月,因为文旅城的杰出表现,她被升任为上海区域营销副总,并继续兼任无锡文旅城营销总经理。
他们如何操作
融创进入无锡文旅城时,对经纪人开出了秒杀其他开发商的佣金。只要带看,经纪人就可以拿到上百元的带看费,成交后可以拿到3.5万元的佣金。不夸张地说,无锡所有渠道都在拼命推销文旅城。所以,融创文旅城的几次火爆开盘为内部腐败留下了巨大的空间,而房产企业中存在的潜规则:内部房源和特价房,也使倒卖房源获取巨额差价成为可能。对于营销这条线的领导和员工,可以通过内部房源和特价房,以价格优惠的价格取得房源,利用房子更名的时间差,付首付将房源锁定下来,然后再私下以高价卖出自己的房源。这不仅可以把折扣套现,在市场好的时候,如果房价在短期内有所上涨,还可以赚到一笔房价上涨的差价。

在融创无锡文旅城项目中,除了存在所谓面向员工的内部房源外,还有一批特价房源,而这个政策的审批权,正掌握在上海区域营销总经理的手中。这也正是本次贪腐大案中,融创上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理成为案件关键人员原因。

融创公司的高层都是销售出身,所以在融创,营销部门具有至高无上的地位。一位融创的朋友说:在融创干核心的营销,跟其他公司相比,相当于范冰冰跟十八线小明星的区别。但是这支虎狼的营销团队虽然帮助融创占据了行业第四的位置,但并没有展现应有的盈利水平:2017年,融创的毛利率为20.7%,恒大的毛利率为36.1%,万科为31.6%,碧桂园25.9%。2018年,融创毛利率有所提升,为毛利率为25.0%,但仍然低于恒大、万科、碧桂园。本次贪腐案的爆发可能也说明了其中的原因。

来源:文旅界

案例分析

房地产行业涉及领域和环节众多,牵制资金巨大,利润可观,是腐败滋生的有利温床。融创本次的贪腐大案正发生在商品房销售环节,公司销售条线的领导与人员经受不住高额房源差价的利益诱惑,利用内部房源与特价房的优惠政策,无视企业的规章制度,从中牟取私利。针对这种情况,公司应重新梳理房屋销售的流程与权限,优化公司内部审计机制,并考虑通过团结行业的力量对腐败行为进行围剿。

1、根据内控目标优化相关流程

案例中融创在房屋销售价格的管理方面存在漏洞,使两位关键人员有了腐败的机会。一方面,针对大量房源被内部人员低价囤积的情况,融创在内部房源与特价房的实施审批方面有待完善;另一方面,融创大量热销的房源被“贱卖”,对于这种销售执行价格异常的情况始终无人发现与质疑,这说明融创对房屋销售价格的执行方面也缺少监管。

笔者认为,融创应根据在本次事件中暴露出来的问题,利用科学的方法,有针对性的完善相关流程,通过设立明确的内控目标、设计与优化相关业务流程、充分分析各步骤的价值、确定与细化业务步骤。

首先,公司根据案例中出现倒卖内部房源和特价房的腐败现象,明确需要实现的内控目标:设置完整、合理的价格体系,并保证该体系有效运行,杜绝执行漏洞,防止相关优惠或折扣政策被滥用。

其次,根据设立的内控目标,按照实际情况与内部规范,设计或调整相关业务流程,明确每个操作步骤、相关勾稽关系、制衡关系或作业路径,并落实具体岗位与确定各档销售价格政策的使用范围与审批权限。

再次,对流程的各个步骤进行价值分析,针对增值步骤进行标准化、先进性分析,非增值步骤进行必要性、合理性分析。

最后,按照分析结果,简化、删除、合并与优化相关流程步骤,并将确定的流程步骤进一步的细化,使流程制度化,更有可操作性。

2、建立健全内部审计“免疫”机制

事实上,不少大型的房地产企业,都已经成立了独立的内部审计部门,用于预防、揭露和抵御腐败行为对企业利润的侵蚀。所以作为行业领头企业之一的融创,也应该考虑如何通过建立健全内部审计机制,提升自身对腐败行为“免疫”能力。

首先,内部审计部门的功能定位要清晰:一是预防功能,指通过审计尽早发现问题、识别风险,起到预警的作用;二是揭露功能,指通过审计揭露违规、违法等行为,起到惩治目的;三是抵御功能,指通过分析审计发现的问题,研究解决方案,完善制度、强化管理、防范风险。

其次,保证审计人员独立性与知情权是内部审计施展“免疫”作用的必要保证。一般而言,主要是保证内审人员与被审查部门没有经济与非经济利益关系,以及确保内部审计部门在企业中有较高的地位,收到足够的重视,发现问题能够直接向董事会汇报。这样才能保证内部审计工作不受干扰,内审人员能正确地行使其职能,确保内审过程的独立、客观、有效。此外,如果内审人员无法及时掌握企业内部运营的真实情况,预防、建立与抵御等“免疫”作用就无从谈起,所以企业也必须要保证内审人员能够直接、自由的接触公司资料、相关人员、场地等。

同时,公司还可以开通有奖举报通道,丰富内审人员的信息采集渠道,更好的发挥内审部门的“免疫”作用。

如果融创有一个强大、有效的内部审计机制,内审人员能够定期取得公司运营数据、财务数据与销售数据,那通过分析对比相关信息,内审人员也能发现销售业务与公司盈利能力方面的不匹配现象。或者,通过接收知情人的举报,也可以尽早发现公司内部销售方面的腐败行为。

3、组建行业反腐联盟整治行业腐败

从2019年1月起中粮置地管理有限公司成都公司、雅居乐地产集团海南区域、朗诗地产、复星集团子公司海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司、万达集团等等一系列频发的房地产业腐败案件,充分揭示出,内部腐败已是房地产企业整个行业面临的重大问题,光靠各个企业自身的“免疫”体系恐已无法根治,需要整个行业携手共同解决。

中国房地产的四大巨头万达、万科、恒大、碧桂园都早已建立了廉洁和反舞弊等相关的专业部门,牵头内部审计和反腐工作。但是,就目前的形式而言,这一堵堵独立的防火墙若不连成一体,恐怕无法抵制行业内的腐败势头。所以,万达董事长王健林在面对企业内部连续发生的腐败案件时,曾提出“房地产企业最急需建立起一个‘反腐败联盟’”的倡议,这将使各企业间能共享员工诚信档案,以期达到一个人在一家成员企业有过腐败记录,其他企业都不再录用,也就是形成一个行业内互联互通的员工诚信体系,使那些腐败分子一旦露头,在房地产这个行业内将无处藏身。

总结

在腐败案件频发的房地产业,企业若想改善自身的反腐现状,在努力改善相关流程、加强内部审计“免疫”作用的基础上,更应该积极参与行业合作,组建行业反腐的堡垒,形成更强大的反腐风暴,坚决抵制腐败在企业、甚至行业内的滋生。

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