1、损前目标
(1)节省风险管理成本。风险管理要注重实效,讲究效益,尽量避免不必要的开支。在损失前节省风险成本等于增加了损失后为恢复经营所需的资金,若损失未发生,则会增加收益。
(2)减少恐惧心理。对风险的恐惧和担心,容易导致人们心理和生理的紧张,出现行为反常。领导可能会因此而畏首畏尾,难以果断决策,贻误时机,公司职员由于心理上的恐惧易造成工作上的失误,压抑工作主动性、积极性,增加额外成本开支。通过风险识别、估计和评价,采取措施对风险进行妥善安排和处理,有利于清除或减轻心理负担,满足人们追求安全的愿望,使公司放下包袱,放手经营和开展各项工作。
(3)承担社会责任,建立良好的形象。企业存在于社会环境中,企业潜在的风险损失不仅仅对企业本身有影响,而且对社会也产生影响,加强企业风险管理,很好地履行企业应尽的社会责任,可以树立企业良好的社会形象。对于房地产投资这样一项社会工程的企业而言,显得尤为重要。
(4)满足社会和企业要求。风险管理必须考虑社会的要求,并与社会环境相协调。同时房地产开发必须在法律许可的范围内,满足企业的要求。如开发应与城市规划、当地习俗、消费水平和发趋势相适应。
2、损后目标
(1)维持生存。这是在风险损失发生后,企业最重要的目标。对于房地产投资,风险的发生将导致风险损失,此时企业应不惜财力继续经营,维持开发项目的正常进行和长期积累的良好的信誉。若损失过大,企业无力开展原有的经营活动,也要力求开展部分经营活动,维持企业的生存,积蓄力量,以求东山再起。
(2)稳定收入,继续增长。对刚承受了巨大损失的企业,收入的稳定显得格外重要。风险管理者要通过制定并实施相应的风险管理措施,实现资金回收,维持稳定收入,给企业获得喘息之机。其次,搞好风险损失善后工作,认真总结经验,吸取教训,扩大开发经营,实现继续增长这个更大的目标。
(3)承担社会责任。企业受损后,要尽可能减轻对他人或社会产生不利影响。企业应自觉承担社会责任将全部损失降到最低点,改善和保持企业的良好的公众形象。
由此可见,风险管理目标并不局限于企业本身,而还应全面考虑企业外社会、企业以及顾客等方方面面,只有这样,企业才能拥有良好的社会形象,自身也才能得到长足发展。当企业面临生存决择时,企业应将生存放在第一位,这也是房地产投资风险管理者应切实注意和把握的问题。
二、房地产投资风险管理机构设置
1、房地产投资风险管理机构的任务
房地产投资风险管理机构的任务应该是围绕风险管理目标,即实现房地产投资利益最大化或风险最小,对房地产投资风险进行识别(Discern)—分析(Analy-sis)—决策(Decision)—控制(Control)—处理(Dis-pose)的有机过程。有些文献称为DADCD风险管理模式(2)。如图2所示为风险管理机构流程图。
(1)风险识别包括对风险信息的收集整理,风险环境的了解和分析,风险特征和类别的区分。
(2)风险分析是估定各种方案、条件、情况下可能的损失和利益的大小,计算风险,确定风险。
(3)风险决策是在风险分析的基础上,决策是否冒风险的确立,选定认为最有利的方案。
(4)风险控制是针对已决定冒的风险,建立风险控制体系。其中包括采取为避免和减少风险的各种方法,制定风险控制计划,形成风险控制的基金。
(5)风险处理是在风险不可避免地发生的情况下,对风险损失从财务上予以补偿,从人员和物资上给予妥善安排,防止损失的扩大,变不利为有利,总结风险管理中的经验教训。
房地产投资风险是始终存在并且随着时间推移不断变化的,房地产企业也是一个持续经营的企业,因此,房地产企业风险管理机构应严格遵循风险管理的任务内容,按照以上DADCD风险管理模式周而复始地不断进行,并且不断得到完善和发展。